Dératisation et bail commercial en Belgique : qui doit payer quoi ?
Lorsqu’un local commercial est infesté par des rats ou des souris, la question se pose rapidement : qui est responsable des frais de dératisation ? Le bailleur ou le locataire ?
En Belgique, la réponse dépend à la fois du contexte d’apparition de l’infestation, des clauses du bail, et du Code civil. Voici un guide clair, basé sur la pratique et le droit belge, pour éviter tout litige.
🏢 Le bailleur : garant de la salubrité initiale
D’après l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de garantir au locataire la jouissance paisible du bien loué, ce qui implique de livrer un local sain, sans nuisibles, au début du bail.
💡 Si les rats sont présents dès l’entrée dans les lieux ou proviennent de vices structurels (fissures, humidité, gaines ouvertes), le propriétaire est responsable.
🧹 Le locataire : responsable de l’entretien courant
Le locataire est, lui, tenu de maintenir les lieux en bon état. Cela inclut :
- Un nettoyage régulier
- Une gestion correcte des déchets
- L’absence de nourriture à l’air libre ou d’accès faciles pour les rongeurs
💡 Si l’infestation apparaît en cours de bail et découle d’un manque d’hygiène ou de prévention, le locataire assume les frais de traitement.
📄 L’importance des clauses du bail
Un bail commercial bien rédigé doit inclure une clause sur les nuisibles, indiquant :
- Qui est responsable de la dératisation (en préventif et en curatif)
- Comment les interventions sont gérées (devis, urgence, contrat annuel)
- Si un contrat de dératisation obligatoire est imposé
📌 En l’absence de clause, on revient aux principes généraux du droit locatif belge.
⚖️ Et en cas de litige ?
Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord :
- Une médiation peut être envisagée via un syndic ou une association de propriétaires
- À défaut, le juge de paix tranchera, selon les preuves apportées (rapports d’expert, courriers, photos…)
Il est donc essentiel de conserver toutes les traces : avis d’expert, rapport de dératisation, échanges écrits, etc.
✅ Recommandations Clean Vermine pour éviter tout conflit
- Ajouter une clause claire dans le bail (préventif, curatif, responsabilité)
- Réaliser un état des lieux sanitaire en présence d’un professionnel agréé
- Envisager un contrat annuel avec une société de dératisation (comme Clean Vermine) pour protéger les deux parties
🎯 Cela garantit une réactivité en cas de problème et une répartition transparente des responsabilités.
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